# Arrendamento acessível: portaria fixa os tetos de renda do RSAA, de 224 a 2.066 euros **Acontecimento:** 13 de outubro de 2026 · **Publicado no Radar:** 13 de outubro de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** Governo Português, IHRU, INE, Instituto Nacional de Estatística, ADENE, Agência para a Energia **Público:** Promotores, Municípios, Investidores e financiadores, Inquilinos e famílias **Tags:** rsaa, arrendamento-acessivel, pacote-fiscal-habitacao, precos-habitacao, taxa-de-esforco, eficiencia-energetica, acessibilidade-permanente, cost-rent **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/rsaa-portaria-tetos-renda-por-concelho/ --- ## O que aconteceu Foi publicada em Diário da República, a 13 de outubro de 2026, a [Portaria n.º 454/2026/1](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/454-2026-1179722108), assinada pelo Ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz. A portaria fixa os limites máximos de renda, por tipologia e por concelho, do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado como anexo III do [Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio](/entradas/dl-97-2026-cia-contratos-investimento-arrendamento/), o diploma que operacionalizou o [pacote fiscal da habitação aprovado pelo Parlamento em fevereiro](/entradas/pacote-fiscal-habitacao-parlamento/). O RSAA produz efeitos desde 1 de setembro de 2026, data em que substituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e em que foi revogado o Decreto-Lei n.º 68/2019. Faltava-lhe, porém, a peça que define o que é uma renda acessível: o decreto-lei remetia o teto para portaria conjunta das Finanças e da Habitação, a aprovar no prazo de 30 dias. A 7 de setembro, o Ministério das Infraestruturas e Habitação indicava à Lusa que a portaria estava *"para publicação"*, sem data, e que a plataforma eletrónica do IHRU ainda não estava ativa. A Associação Lisbonense de Proprietários notava então que *"uma plataforma eletrónica só simplifica um procedimento quando existe e está preparada para o executar"*. O anexo da portaria fixa valores para os 308 concelhos do país, de T0 a T5, com um acréscimo por cada quarto acima de cinco (entre 50 e 150 euros, consoante o concelho). Os tetos vão de 224 euros, para um T0 em concelhos como Bragança, Fundão ou Portalegre, a 2.066 euros, para um T5 em Lisboa. Nos principais mercados, os tetos para T1 e T2 são: - **Lisboa**: 1.006 e 1.309 euros; - **Cascais**: 964 e 1.254 euros; - **Oeiras**: 901 e 1.172 euros; - **Porto**: 866 e 1.118 euros; - **Sines**: 856 e 1.113 euros; - **Matosinhos**: 712 e 927 euros; - **Faro**: 572 e 745 euros; - **Coimbra**: 546 e 711 euros; - **Braga**: 531 e 671 euros. A base de cálculo é a que o decreto-lei estabeleceu: 80 por cento da mediana das rendas divulgada pelo INE para o concelho do locado. A portaria explica que foram ainda considerados os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados e os valores da Portaria n.º 176/2019, que fixava os tetos do PAA. A estes limites somam-se duas majorações cumulativas: 10 por cento quando o arrendamento inclui estacionamento privativo e 10 por cento quando o locado tem certificado energético de classe A ou superior. Para partes de habitação, o teto é proporcional à área útil do quarto face ao total dos quartos, majorada em 25 por cento quando o quarto tem instalação sanitária privativa. Os limites são revistos periodicamente, por alteração da portaria, com efeitos a 1 de janeiro; nos anos sem revisão, atualizam-se automaticamente pelo coeficiente de atualização de rendas do artigo 24.º do NRAU. São divulgados numa plataforma eletrónica do IHRU, que deve disponibilizar uma ferramenta de cálculo das majorações e dos limites para partes de habitação. O IHRU fica incumbido de celebrar protocolos de interoperabilidade com o IRN, o INE, a ADENE e os municípios, para obter a informação necessária à aplicação do regime sem a pedir ao senhorio. A portaria entra em vigor a 14 de outubro e revoga as três portarias de 2019 que regulamentavam o PAA (175, 176 e 177/2019), com efeitos a 1 de setembro. Para os contratos celebrados entre 1 de setembro e a entrada em vigor, aplicam-se como teto os valores da Portaria n.º 176/2019. O resto do regime está no decreto-lei. Os rendimentos prediais dos contratos que respeitem o teto ficam isentos de IRS e de IRC. O prazo mínimo é de três anos para residência permanente e de três meses, renováveis, para residência temporária de quem tenha residência fiscal noutro concelho. O senhorio submete o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte, e o IHRU comunica-o à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro. Os programas municipais de arrendamento acessível que respeitem os tetos e os prazos beneficiam do mesmo regime fiscal, e as entidades públicas podem celebrar contratos ao abrigo do RSAA com limites e prazos mais exigentes. ## O que significa para o ecossistema **O regime passa a ser aplicável.** Com a portaria, o RSAA deixa de ser uma moldura sem régua. Proprietários, promotores e municípios sabem, concelho a concelho, que renda qualifica um contrato para a isenção, e a norma transitória resolve o intervalo de setembro e outubro sem deixar contratos sem enquadramento. Era o marco que o Radar tinha identificado, ao cobrir o decreto-lei, como condição para o regime funcionar na prática. Falta confirmar a abertura efetiva da plataforma do IHRU, de que dependem a submissão dos contratos e a ferramenta de cálculo. **Um regime mais simples do que o anterior.** O RSAA deixa cair três exigências do PAA: a verificação do rendimento do inquilino e da taxa de esforço máxima de 35 por cento, o prazo mínimo de cinco anos, agora três, e o seguro de renda obrigatório. A [avaliação externa do PAA](/entradas/ihru-avaliacao-externa-paa-arrendamento-acessivel/) mostrou um programa residual, com cerca de mil contratos em três anos, menos de 1 por cento dos novos arrendamentos, e apontou o insucesso de uma *"plataforma passiva"*. A simplificação e a interoperabilidade prevista com o IRN, o INE e a ADENE respondem a esse diagnóstico. O reverso também é claro: sem critério de rendimento, o regime premia a renda, não quem a paga. A focalização nos agregados que mais precisam fica a cargo dos municípios e das entidades públicas, a quem o RSAA permite impor condições mais exigentes. **Um mapa que lê o mercado.** Ancorado em 80 por cento da mediana concelhia, o teto acompanha a geografia dos preços. Um T2 acessível vale 1.309 euros em Lisboa e 392 euros em 110 concelhos do interior, onde os valores de T1 a T4 coincidem e funcionam, na prática, como piso nacional. Apenas sete concelhos têm teto de T2 igual ou superior a mil euros: Lisboa, Cascais, Oeiras, Porto, Sines, Funchal e Almada. A presença de Sines ao nível do Porto é a tradução, em tabela, da [pressão que o investimento industrial está a exercer sobre um concelho de 14 mil habitantes](/entradas/sines-investimento-pressao-habitacional/). É também a consequência de uma regra que, como o Radar já notou, [ata a renda acessível à trajetória do mercado](/entradas/acessibilidade-permanente-vs-prazo/): se a mediana sobe, o teto sobe com ela, por revisão da portaria ou pelo coeficiente anual do NRAU. **Dois degraus de renda no mesmo diploma.** O teto mais alto do RSAA, 2.066 euros para um T5 em Lisboa, fica abaixo da renda moderada de cerca de 2.300 euros que serve de referência aos [Contratos de Investimento para Arrendamento](/entradas/dl-97-2026-cia-contratos-investimento-arrendamento/). O Decreto-Lei n.º 97/2026 desenha, assim, dois patamares: a renda moderada, nacional e indexada ao salário mínimo, para o investimento institucional de escala; e a renda acessível, concelhia e indexada ao mercado, para o contrato individual com isenção total. **Um incentivo à qualidade energética.** A majoração de 10 por cento para a classe A é coerente com o argumento de que [o que conta para o inquilino é o esforço total, renda mais energia](/entradas/classe-a-ou-b-esforco-total-inquilino/). Na construção nova, que a lei já obriga a cumprir os requisitos de edifício com necessidades quase nulas de energia, a majoração tende a aplicar-se por defeito; na reabilitação, passa a remunerar quem leva o imóvel à classe A. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três notas. A primeira é de reconhecimento. A portaria fecha a arquitetura do pacote de 2026 com uma componente operacional cuidada: a ferramenta de cálculo pública, a interoperabilidade entre administrações em vez de mais documentos pedidos ao senhorio, a regra de transição explícita. É a resposta técnica certa às conclusões da avaliação do PAA, e o quadro analítico está montado. Vale acompanhar a abertura da plataforma e os primeiros números de adesão. A segunda é sobre o que o teto é. Um limite máximo diz até onde uma renda pode ir para merecer o benefício fiscal; não diz como se forma. Uma [renda calculada pelo custo](/entradas/como-se-calcula-uma-renda-de-custo/) (financiamento, manutenção, gestão, remuneração limitada do capital) fica, em boa parte dos concelhos de maior pressão, abaixo destes tetos, e é com essa folga que se chega aos rendimentos que a avaliação do PAA mostrou não serem servidos. O RSAA é, por isso, um enquadramento fiscal compatível com modelos de renda de custo, não um substituto deles. A terceira é sobre o tempo. O vínculo do RSAA é com o contrato, três anos no mínimo, e o teto acompanha o mercado. Os sistemas europeus que acumularam parque acessível durável, como o [austríaco de lucro limitado](/entradas/austria-wgg-ervo-grvo-habitacao-lucro-controlado/), indexam a renda ao custo e vinculam a afetação ao imóvel, não ao contrato. Os dois instrumentos podem coexistir: o RSAA mobiliza oferta existente agora, e a [acessibilidade permanente](/entradas/acessibilidade-permanente-vs-prazo/) joga-se nas condições com que o solo e o imóvel são afetados a quem os opera. --- ## Fontes - **Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro** — Diário da República (n.º 198/2026, Série I) (13 de outubro de 2026) https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/454-2026-1179722108 - **Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (anexo III: regime simplificado de arrendamento acessível)** — Diário da República (n.º 97/2026, Série I) (20 de maio de 2026) https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227 - **Novo regime das rendas acessíveis ainda à espera de portaria para arrancar** — ECO, com Lusa (7 de setembro de 2026) https://eco.sapo.pt/2026/09/07/novo-regime-das-rendas-acessiveis-ainda-a-espera-de-portaria-para-arrancar/ - **Arrendamento acessível já tem novas regras: contratos passam a ter duração mínima de três anos e rendas podem chegar aos 2.066 euros em Lisboa** — Executive Digest (13 de outubro de 2026) https://executivedigest.sapo.pt/arrendamento-acessivel-ja-tem-novas-regras-contratos-passam-a-ter-duracao-minima-de-tres-anos-e-rendas-podem-chegar-aos-2-066-euros-em-lisboa/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). 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