# Regulamento europeu do AL entra em vigor a 20 de maio de 2026 **Acontecimento:** 17 de dezembro de 2025 · **Publicado no Radar:** 18 de dezembro de 2025 **Categoria:** Europa **País:** União Europeia, Portugal **Organizações:** Comissão Europeia **Tags:** alojamento-local, str, rnal, regulamento-1028, sdep, dl-76-2024, alep, plataformas-digitais **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/regulamento-str-europeu-alojamento-local/ --- ## O que aconteceu A 17 de dezembro de 2025, um dia após a apresentação do European Affordable Housing Plan, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) publicou uma posição pública sobre o pacote europeu. Eduardo Miranda, presidente da ALEP, sublinhou que a Comissão Europeia não recomenda limitações generalizadas ao alojamento local e enquadrou Portugal como referência internacional na regulação do sector. O enquadramento ALEP é técnico e não é contestado pelas fontes institucionais europeias: Portugal foi o primeiro país da União Europeia a criar um registo nacional obrigatório de alojamento local, em 2014, através do Decreto-Lei 128/2014. Até ao momento, é o país com regulação mais avançada do sector. O Registo Nacional de Alojamento Local, conhecido por RNAL, gerido pelo Turismo de Portugal, serve de referência técnica para a arquitectura europeia que entra em vigor em 2026. A peça central desta arquitectura é o Regulamento (UE) 2024/1028, adoptado pelo Parlamento Europeu e pelo Conselho a 11 de abril de 2024 e publicado no Jornal Oficial a 29 de abril. O regulamento está em vigor desde 19 de maio de 2024, mas só se aplica plenamente a partir de 20 de maio de 2026. O período de 24 meses entre a entrada em vigor e a aplicação foi intencional: dar aos Estados-Membros tempo para criar ou adaptar os seus sistemas nacionais de registo (Single Digital Entry Points, ou SDEP) e adaptar a legislação nacional às penalidades previstas.

A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas estão obrigadas a verificar o número de registo de cada listagem e a partilhar mensalmente dados de actividade com as autoridades nacionais. Listagens não conformes podem ser removidas automaticamente.

O regulamento não decide onde os alojamentos locais são legais, nem estabelece limites máximos europeus. Mantém esta competência inteiramente ao nível nacional e local. O que o regulamento estabelece é a infraestrutura técnica de enforcement: registo digital estandardizado, verificação obrigatória pelas plataformas, partilha mensal de dados por listagem, mecanismos de remoção de listagens não conformes, e cooperação transfronteiriça entre autoridades. Portugal, classificado em análises recentes como um dos países europeus mais avançados na operacionalização (com Espanha, Itália e Grécia), já tem o RNAL em funcionamento há 12 anos. A adaptação técnica ao formato SDEP é um ajuste de harmonização, não uma construção institucional de raiz. O novo Decreto-Lei 76/2024, de 23 de outubro, publicado pelo governo português, reformou o regime de alojamento local com entrada em vigor a 1 de novembro de 2024, introduzindo licenças permanentes e transferíveis, reforço dos poderes municipais sobre zonas de contenção, e o conceito de Provedor do Alojamento Local (mediação entre operadores, vizinhos e condomínios). ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é sobre a natureza do Regulamento 2024/1028. Não é uma restrição europeia generalizada ao alojamento local. É uma infraestrutura de transparência. A tese subjacente é que, quando os dados estão disponíveis e harmonizados, as autoridades locais conseguem calibrar as suas próprias regras com precisão. Sem dados, regulação cega. Com dados, regulação operacional. Esta é uma distinção conceptualmente importante: o Regulamento não substitui a política pública nacional, habilita-a. A segunda é sobre Portugal. A posição da ALEP é factual: Portugal está entre os países mais avançados na regulação do alojamento local. Mas está igualmente bem documentado que Portugal tem um dos maiores stocks proporcionais de alojamento local da Europa. Dados do Registo Nacional (referidos pela idealista/news em abril de 2026) apontam para 119.468 alojamentos locais registados, correspondendo a 2 por cento do parque habitacional nacional. Em Lisboa concelho, o peso sobe para 6 por cento; em freguesias turísticas, pode alcançar 20 por cento. Ter o melhor sistema de registo europeu significa ter boa informação, não significa ter resolvido o impacto estrutural do alojamento local no mercado habitacional. A terceira é sobre o que se segue. A Comissão Europeia anunciou, no contexto do European Affordable Housing Plan, uma nova iniciativa legislativa sobre alojamento local, prevista para o quarto trimestre de 2026, como parte de um Affordable Housing Act. O objectivo declarado é dar às autoridades nacionais instrumentos jurídicos claros para limitar a actividade em zonas com forte pressão habitacional. A missão do Parlamento Europeu em Lisboa (abril de 2026) identificou o alojamento local como factor central da crise habitacional portuguesa; o Regulamento 2024/1028 é apenas a primeira peça de um pacote europeu mais amplo sobre STR. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento institucional. A Fundação Âncora não toma posição sobre se o alojamento local é, isoladamente, causa estrutural da crise habitacional portuguesa. A evidência empírica é plural e depende do bairro, da cidade, e do segmento de mercado. A Fundação posiciona-se num registo diferente: cria stock permanente de arrendamento acessível fora do mercado especulativo. Esta construção é complementar a qualquer evolução da regulação do alojamento local, e não depende dela para funcionar. A segunda é operacional. Em zonas urbanas de elevada pressão, o stock actualmente afecto a alojamento local representa reserva potencial de habitação acessível, caso os seus operadores migrem para arrendamento de longa duração. O Regulamento 2024/1028 e as medidas municipais complementares vão, muito provavelmente, alterar o equilíbrio financeiro entre STR e arrendamento tradicional em algumas zonas. A Fundação Âncora pode eventualmente encontrar oportunidades de aquisição de stock anteriormente afecto a alojamento local, em condições financeiras atractivas. Esta é uma hipótese, não um plano operacional. A terceira é narrativa. Quando a Fundação Âncora dialoga com autarquias portuguesas sobre cedência de direito de superfície ou reabilitação de edifícios municipais, o argumento da retirada permanente de habitação do mercado especulativo ganha força adicional num contexto em que o enforcement do alojamento local se torna mais robusto. A mensagem é simples: o Regulamento 2024/1028 cria dados; a Fundação Âncora cria stock permanente. Ambos reforçam a mesma política pública de acessibilidade. O Radar acompanhará, ao longo dos próximos trimestres, a aplicação efectiva do Regulamento 2024/1028 em Portugal, a possível adopção de medidas municipais adicionais em Lisboa e Porto, e a proposta legislativa europeia de final de 2026 sobre alojamento local em zonas de pressão habitacional. --- ## Fontes - **Alojamento local. Comissão Europeia não recomenda limitação, afirma associação** — Observador (17 de dezembro de 2025) https://observador.pt/2025/12/17/alojamento-local-comissao-europeia-nao-recomenda-limitacao-afirma-associacao/ - **Comissão Europeia quer novas regras para o alojamento local nas áreas de maior pressão** — Jornal de Negócios (16 de dezembro de 2025) https://www.jornaldenegocios.pt/economia/habitacao/detalhe/comissao-europeia-quer-novas-regras-para-o-alojamento-local-nas-areas-de-maior-pressao - **Regulation (EU) 2024/1028 on data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services** — EUR-Lex (Jornal Oficial da UE) (11 de abril de 2024) https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj/eng - **Short-term rental rules in Portugal 2026** — Your Overseas Home (abril de 2026) https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/short-term-rental-rules-portugal-2026/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*