# Reabilitar e mudar de uso: trazer a classe média de volta ao centro **Acontecimento:** 1 de junho de 2026 · **Publicado no Radar:** 20 de junho de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal, União Europeia **Organizações:** Governo Português, IHRU, Câmara Municipal de Lisboa, Comissão Europeia **Tags:** reabilitacao, mudanca-de-uso, fogos-devolutos, centros-urbanos, missing-middle, classe-media, rjue, arrendamento-acessivel, direito-de-superficie, capital-paciente **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/reabilitar-mudar-uso-classe-media-centro/ --- ## O que aconteceu A barreira que travou durante anos o regresso de residentes aos centros das cidades portuguesas raramente foi a obra. Foi o licenciamento e a classe de uso. Converter uma loja, um escritório ou um andar devoluto em casa esbarrava num enquadramento urbanístico pensado para outra época. Entre 2024 e 2026, esse enquadramento mudou de forma profunda. O [Simplex Urbanístico](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/10-2024-836003251), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, simplificou expressamente a reconversão de imóveis comerciais em habitação e dispensou a autorização da assembleia de condóminos para alterar o uso de uma fração para habitação. A 1 de junho de 2026 foi revogado o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, o RGEU de 1951, que durante sete décadas fixou parâmetros desenhados para construção nova. E o [novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026](/entradas/dl-108-2026-rjue-comunicacao-previa-cedencias/), alarga as isenções de controlo prévio (mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados), clarifica a distinção entre reconstrução, alteração e ampliação, e revê em paralelo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. Entra em vigor a 1 de setembro de 2026.

O atrito que prendia cada edifício ao seu uso antigo está a desaparecer. Mudar de uso e reabilitar deixou de ser a exceção tolerada para passar a ser a via facilitada.

A matéria-prima existe, e está onde mais falta habitação. Segundo os Censos de 2021, Portugal tem 723.215 fogos vagos, 12,1 por cento do parque, com cerca de 48 mil só no concelho de Lisboa. A estes somam-se [as frações públicas devolutas e subutilizadas que a própria administração reconhece não estar a mobilizar](/entradas/igf-auditoria-igfss-854-fracoes-devolutas/), e um vasto edificado terciário e comercial que a transição do trabalho e do retalho tornou disponível. A oferta potencial para repovoar os centros não está por construir. Está por reabilitar e por reafetar. ## O que significa para o ecossistema O facto novo é instrumental: licenciar a conversão ficou mais fácil. A pergunta que decide o resultado é outra. Conversão para quem. **Primeiro, o que se perde quando a classe média sai do centro.** Um centro que esvazia não fica neutro. Ou vira monocultura turística, ou vira enclave de luxo. O caso-limite é Veneza, cujo centro histórico tem hoje menos de 49 mil residentes, contra 120 mil em 1980, e recebe entre 20 e 30 milhões de visitantes por ano. Em setembro de 2023, as camas para turistas ultrapassaram pela primeira vez as dos residentes, *49.693 contra 49.304*, segundo a contagem das associações Ocio e Venessia.com a partir do censo municipal. A imprensa internacional descreve sem rodeios a [*"Disney-fication"*](https://www.cnbc.com/2024/04/28/in-disney-fication-of-venice-world-hits-its-overtourism-tipping-point.html) de uma cidade que deixou de ser habitada para ser visitada. Lisboa segue o mesmo guião, a meio do percurso: entre 2011 e 2021, a freguesia da Misericórdia perdeu 26 por cento da população e Santa Maria Maior perdeu 22 por cento dos habitantes e 28 por cento dos alojamentos familiares, a maior queda da cidade. A demógrafa Alda Botelho Azevedo resumiu o fenómeno aos Censos: *"É um impacto absolutamente brutal."* E não é só correlação: [investigação académica sobre o bairro de Alfama](https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/0308518X19869012) documentou o mecanismo, a compra de casas para arrendamento de curta duração que vai substituindo moradores por visitantes. E quando alguém regressa ao centro alargado, é o topo: as Avenidas Novas cresceram 7,5 por cento e, em Alvalade, o valor mediano por metro quadrado ultrapassa os 3.600 euros. No Porto, o centro histórico chegou a registar mais alojamento local do que população residente. Sem intenção deliberada, a casa que se liberta no centro não acolhe a classe média, acolhe o turista ou o comprador de gama alta, e a [pressão de preços que bate recordes sucessivos](/entradas/idealista-novo-recorde-precos-casa-portugal/) trata de fechar a porta a todos os outros. Importa porque um centro socialmente equilibrado não é um luxo estético, é infraestrutura de oportunidade. O trabalho de Raj Chetty e coautores, publicado na *Nature* em 2022 a partir de milhares de milhões de laços de amizade, concluiu que a convivência entre classes sociais, a *economic connectedness*, é o preditor comunitário mais forte da mobilidade social ascendente, acima da qualidade das escolas ou da desigualdade de rendimento. A OCDE, no relatório *Divided Cities*, documenta que a segregação por rendimento reduz a mobilidade e a coesão das cidades, e a tendência é de polarização: [a classe média urbana encolhe](https://www.pewresearch.org/race-and-ethnicity/2024/05/31/the-state-of-the-american-middle-class/), com os centros a dividirem-se entre um topo qualificado e um setor de serviços de baixo salário. A isto acresce a dimensão prática: enfermeiros, professores, polícias e bombeiros, os trabalhadores de quem a cidade depende, estão a ser empurrados para longe de onde servem ([em Washington, só 36 por cento dos trabalhadores essenciais vivem na cidade que servem](https://www.dcpolicycenter.org/publications/priced-out-where-can-d-c-s-essential-workers-afford-to-live/)), o que encarece deslocações e degrada serviços públicos. É o *missing middle*, a classe média que ganha de mais para apoios sociais e de menos para o mercado livre, a ficar sem lugar precisamente no sítio onde a proximidade entre casa, trabalho e serviços tem mais valor. **Segundo, a conversão é um canal de oferta comprovado, e não um nicho.** Nos Países Baixos, a reabilitação e a mudança de uso, a *transformatie*, geraram cerca de 100 mil casas numa década, perto de 15 por cento de toda a construção habitacional, com um potencial estimado de mais 53 a 60 mil casas só a partir de escritórios vazios. Reabilitar tende a ser mais rápido e menos intensivo em carbono do que construir de novo, e em muitos casos mais barato: a reutilização evita tipicamente entre 50 e 75 por cento do carbono incorporado da construção nova, ainda que a vantagem de custo varie bastante com o estado do edifício. A [Stadsherstel de Amesterdão mostra a mesma lógica aplicada ao património ao longo de quase setenta anos](/entradas/stadsherstel-amsterdam-patrimonio/), a um ritmo paciente de cerca de dez edifícios por ano em permanência. Há, porém, um aviso que convém não ignorar. No Reino Unido, a conversão de escritórios em habitação por direito adquirido, sem licenciamento pleno, produziu frações minúsculas, mal iluminadas e sem qualquer espaço comum: um estudo encomendado pelo Governo em 2020 concluiu que estes alojamentos resultam em *"piores ambientes residenciais"* do que os sujeitos a licenciamento. A lição é clara. A desregulação do uso é necessária, mas não é suficiente. Velocidade sem padrões reproduz mau alojamento. **Terceiro, Portugal já tem instrumentos e a Europa empurra na mesma direção.** O programa [Reabilitar para Arrendar (Habitação Acessível)](https://www.portaldahabitacao.pt/reabilitar-para-arrendar-ha-legislacao), gerido pelo IHRU, financia a reabilitação de edifícios com trinta ou mais anos para arrendamento em renda controlada, com uma dotação até 100 milhões de euros, metade do Banco Europeu de Investimento. A Câmara de Lisboa aprovou a mobilização de património devoluto para o Programa de Renda Acessível, por compra, posse administrativa ou direito de preferência. E a Comissão Europeia, na *Renovation Wave*, incentiva expressamente a reabilitação e a reafetação do edificado existente, lembrando que 85 por cento dos edifícios da União são anteriores a 2000. O quadro analítico está montado. O que falta é direcionar a oferta que estes instrumentos libertam para quem se quer fixar no centro, e garantir que essa acessibilidade dura. ## Observação a partir da Fundação Âncora A Fundação Âncora assume a reabilitação e a mudança de uso como uma aposta deliberada, e a razão é a sua visão: que a classe média volte a poder viver onde trabalha. É no centro que essa promessa se joga primeiro, porque é no centro que o solo é mais escasso e mais caro, e onde construir de novo deixou de ser opção. Reabilitar o que existe e mudar-lhe o uso é, aí, a única forma de criar casa à escala sem empurrar as pessoas para a periferia. Há uma tensão que convém assumir de frente. O centro é exatamente onde a conversão é mais difícil, pelo custo da obra, pelas restrições patrimoniais, pela complexidade da propriedade, e é também onde é mais valiosa, pela proximidade que poupa tempo e deslocações e pela cidade compacta que não se alastra. É precisamente por ser difícil que requer um operador de missão, e não apenas o mercado. O diferencial não está em converter, que a lei agora facilita a todos, está em converter bem e para durar. A experiência britânica mostra o que acontece quando a conversão corre atrás do custo mínimo. A resposta não é travar a conversão, é qualificá-la: padrão de habitabilidade a sério e [acessibilidade que não termina com um prazo](/entradas/acessibilidade-permanente-vs-prazo/). Os instrumentos que tornam isto durável já existem e são europeus antes de serem nossos. O [direito de superfície sobre o edificado, mantendo o solo fora do mercado](/entradas/municipios-habitacao-permanentemente-acessivel/), preserva a acessibilidade sem depender da boa vontade de cada renovação. A [renda calibrada ao custo, e não ao mercado](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/), desacopla o preço da casa da escalada em redor. Viena fixa a classe média no centro ao deixá-la manter o fogo mesmo quando o rendimento sobe; Paris reserva uma fatia explícita da sua habitação acessível para rendimentos médios; Barcelona reverte o uso turístico para devolver casas a residentes, na mesma direção [da decisão de Lisboa de travar o alojamento local](/entradas/cml-cancela-40-percent-alojamento-local-lisboa/). Todos partilham a mesma convicção: um centro só de ricos ou só de turistas é um centro mais pobre, com menos vitalidade, menos serviços e menos oportunidade. O que fundamentalmente está em causa é [que exista um setor capaz de manter parque durável](/entradas/propriedade-por-defeito/), e que a casa reabilitada hoje continue a ser da classe média daqui a uma geração. Reabilitar e mudar de uso é a ferramenta. Trazer a classe média de volta ao centro é o objetivo. --- ## Fontes - **Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico)** — Diário da República (8 de janeiro de 2024) https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/10-2024-836003251 - **Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (revisão do RJUE e do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana)** — Diário da República (29 de maio de 2026) https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/108-2026-1128002421 - **Falta de oferta de habitação? Portugal tem 723 mil casas vazias (mais de 150 mil só na zona de Lisboa)** — Observador (Censos 2021, INE) (2022) https://observador.pt/especiais/falta-de-oferta-de-habitacao-portugal-tem-723-mil-casas-vazias-mais-de-150-mil-so-na-zona-de-lisboa/ - **Como o centro histórico de Lisboa perdeu oito mil habitantes em dez anos** — A Mensagem de Lisboa (7 de agosto de 2021) https://amensagem.pt/2021/08/07/censos-centro-historico-lisboa-perde-oito-mil-habitantes-menos-lares-mais-alojamento-local-turismo/ - **Airbnb, buy-to-let investment and tourism-driven displacement: A case study in Lisbon** — Cócola-Gant e Gago, Environment and Planning A: Economy and Space, 53(7) (2021) https://journals.sagepub.com/doi/10.1177/0308518X19869012 - **In the 'Disney-fication' of Venice, the world hits its overtourism tipping point** — CNBC (28 de abril de 2024) https://www.cnbc.com/2024/04/28/in-disney-fication-of-venice-world-hits-its-overtourism-tipping-point.html - **Historic Threshold Crossed: Venice Now Has More Beds for Tourists than for Residents** — Campaign for a Living Venice (contagem Ocio/Venessia.com a partir do censo municipal) (9 de setembro de 2023) https://campaignforalivingvenice.org/2023/09/09/historic-threshold-crossed-venice-now-has-more-beds-for-tourists-than-for-residents/ - **Office conversions could create 53,000 homes in Netherlands: study** — NL Times (24 de julho de 2024) https://nltimes.nl/2024/07/24/office-conversions-create-53000-homes-netherlands-study - **Office to residential developments providing poor quality housing (UCL / RICS)** — University College London (maio de 2018) https://www.ucl.ac.uk/news/2018/may/office-residential-developments-providing-poor-quality-housing - **Social capital I: measurement and associations with economic mobility** — Chetty et al., Nature (2022) https://www.nature.com/articles/s41586-022-04996-4 - **Divided Cities: Understanding Intra-urban Inequalities** — OCDE (2018) https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2018/05/divided-cities_g1g8d9bb/9789264300385-en.pdf - **Programa Reabilitar para Arrendar (Habitação Acessível)** — IHRU / Portal da Habitação (consultado em 2026) https://www.portaldahabitacao.pt/reabilitar-para-arrendar-ha-legislacao --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*