# Parlamento aprova pacote fiscal da habitação: IVA a 6 por cento, IRS a 10 por cento em rendas até 2.300 euros e novo regime de arrendamento acessível **Acontecimento:** 18 de fevereiro de 2026 · **Publicado no Radar:** 19 de fevereiro de 2026 **Categoria:** Política e Legislação **País:** Portugal **Organizações:** Governo Português **Tags:** pacote-fiscal-habitacao, iva-reduzido-6, irs-rendas-moderadas, cia-contratos-investimento, rsaa, regime-simplificado-arrendamento-acessivel, habitacao-propria-permanente, mais-valias, dedutivel-rendas-irs, lei-56-2023, parlamento, utao, votacao-especialidade **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/pacote-fiscal-habitacao-parlamento/ --- ## O que aconteceu A 18 de fevereiro de 2026, a Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP) aprovou a votação final do pacote fiscal da habitação, depois de autorização legislativa prévia dada ao Governo em janeiro. O diploma foi aprovado com votos favoráveis do PSD, Iniciativa Liberal e CDS, abstenção do Chega e voto contra do PS. A promulgação pelo Presidente da República ocorreu a 2 de março. É a mais ampla reforma fiscal da habitação em vigor desde o pacote Mais Habitação de 2023. Reorganiza simultaneamente a tributação da construção, do arrendamento, das mais-valias e da aquisição, criando também dois regimes novos para arrendamento de longa duração. Os **incentivos no IVA** passam pela taxa reduzida de 6 por cento, face aos 23 por cento anteriores, em empreitadas de construção ou reabilitação de habitação própria e permanente até 648 mil euros ou destinada a arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais. Aplica-se a empreitadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 2032. Na autoconstrução, o contribuinte pode pedir à Autoridade Tributária a restituição da diferença entre as duas taxas.

A grande alteração introduzida na discussão parlamentar é a transferência do ónus de controlo. Os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados se o imóvel não tiver o destino previsto após a venda. Passa a ser o comprador a garantir o cumprimento das condições. Se vender ou deixar de habitar o imóvel antes de 12 meses, é penalizado com um agravamento do IMT de 10 pontos percentuais. Na autoconstrução, perde o benefício em sede de IVA. A alteração partiu do PSD e CDS, na sequência de alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados.

Os **incentivos no IRS** reduzem a taxa autónoma sobre rendimentos prediais de 25 para 10 por cento quando as rendas não excedam 2.300 euros mensais, valor correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 (920 euros) e definido como "renda mensal moderada". Aplica-se a todos os contratos de arrendamento, novos e existentes, com prazo mínimo legal de um ano, até ao final de 2029. Senhorios sujeitos a IRC ou trabalhadores independentes com contabilidade organizada passam a ser tributados sobre 50 por cento das receitas de rendas. As **mais-valias** ficam isentas de IRS quando a venda de um imóvel for reinvestida na aquisição de outro destinado a arrendamento de rendas moderadas no período de cinco anos. A **dedução à colecta do IRS para inquilinos** sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027, com manutenção do limite de 15 por cento da renda anual paga. Três **regimes novos** são criados pelo diploma. Os **Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)**, com duração até 25 anos, em que pelo menos 70 por cento da área construída tem de ser destinada a rendas moderadas, e que conferem isenção de IMT e imposto de selo na aquisição dos terrenos, isenção de IMI por até 8 anos, redução até 50 por cento da taxa de IMI no período remanescente, isenção de Adicional de IMI durante a vigência do CIA, e restituição de 50 por cento do IVA em serviços de arquitectura e engenharia. O **Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)**, que fixa contratos com rendas até 80 por cento da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho. E a **isenção de IMT e imposto de selo para habitações de custos controlados**. O **custo orçamental** do pacote é estimado pela Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) em 309 milhões de euros até ao final de 2029. A deputada Marina Gonçalves, pelo PS, defendeu voto contra com o argumento de que "se achamos que estamos a responder a pessoas com rendas de 2.300 euros e casas até 648 mil euros é porque não conhecemos o país", sublinhando os limites sociais do pacote. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de **mudança de paradigma fiscal**. O Mais Habitação de 2023 privilegiou instrumentos de controlo (IMI agravado a devolutos, contribuição extraordinária sobre AL, limites a rendas). O pacote de 2026 inverte a lógica e privilegia incentivos fiscais amplos. Do lado político, é uma aposta declarada de que o mercado responde a incentivos mais do que a sanções. Do lado empírico, o resultado será visível nos próximos 2 a 3 anos pela quantidade de novo stock licenciado ao abrigo dos novos regimes. A segunda é de **redefinição do conceito de "arrendamento acessível"**. Até aqui, o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) utilizava a mediana concelhia como referência. O RSAA mantém a mediana, mas simplifica operacionalmente: contratos com rendas até 80 por cento da mediana concelhia são automaticamente enquadrados. Esta simplificação administrativa é significativa: remove a fricção burocrática que tem mantido o PAA historicamente sub-utilizado (poucos milhares de contratos ao abrigo). A terceira é de **ambição orçamental**. A estimativa UTAO de 309 milhões de euros em quatro anos corresponde a uma média de 77 milhões por ano. Comparativamente, o Wohngeld alemão custa 1.400 milhões por ano e o APL francês 17 mil milhões. O pacote fiscal português é ambicioso em escopo (altera múltiplos impostos) mas modesto em escala orçamental face aos benchmarks europeus. Isto coloca a questão: o pacote vai desbloquear o mercado ou vai ser absorvido pelos preços sem efeito real no stock? ## Observação a partir da Fundação Âncora **Impacto directo e imediato**. A Fundação Âncora opera um modelo perfeitamente compatível com os três regimes novos do pacote. O cálculo das rendas da Fundação assenta na lógica cost-based, que naturalmente produz rendas muito inferiores aos 80 por cento da mediana concelhia exigidos pelo RSAA. A arquitectura PropCo/FinCo/OpCo é adequada ao CIA: a FinCo pode estruturar operações de 25 anos com plena absorção dos benefícios fiscais previstos. E o estatuto IPSS em processo via CEJURE mantém a Fundação elegível para isenção de IMT e imposto de selo na aquisição ou reabilitação de habitação destinada a arrendamento acessível, que o pacote agora consagra para habitações de custos controlados e se alinha com o enquadramento do PAA que a Fundação já usa. **Janela de oportunidade com data**. O pacote tem uma data-chave: dezembro de 2029. A partir daí, os incentivos em IRS e IVA perdem automaticamente vigor, salvo prorrogação legal futura. Para a Fundação, isto significa que as aquisições e empreitadas realizadas até 2029 capturam um benefício fiscal que pode desaparecer em 2030. Planear o primeiro programa de 100 milhões e 500 fracções de forma a que a aquisição de terrenos e o início das empreitadas ocorram dentro da janela 2026-2029 é, literalmente, uma optimização orçamental significativa. O Radar continuará a acompanhar a implementação regulamentar destes regimes, em particular as portarias que venham operacionalizar o RSAA e os CIA. --- ## Fontes - **Comprar casa com IVA a 6% e vendê-la em menos de um ano dá penalização. Parlamento aprova pacote fiscal com novas regras** — ECO (18 de fevereiro de 2026) https://eco.sapo.pt/2026/02/18/comprar-casa-com-iva-a-6-e-vende-la-em-menos-de-um-ano-da-penalizacao-parlamento-aprova-pacote-fiscal-com-novas-regras/ - **Pacote fiscal para habitação aprovado no Parlamento** — Portugal.gov.pt (XXV Governo Constitucional) (16 de janeiro de 2026) https://www.portugal.gov.pt/pt/gc25/comunicacao/noticia?i=pacote-fiscal-para-habitacao-aprovado-no-parlamento - **Parlamento aprova IVA a 6% na construção, mas com avisos aos compradores** — Jornal Económico (19 de fevereiro de 2026) https://jornaleconomico.sapo.pt/noticias/parlamento-aprova-iva-a-6-na-construcao-mas-com-avisos-aos-compradores/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*