# IHRU: avaliação oficial confirma que o apoio ao arrendamento não chega à classe média **Acontecimento:** 1 de março de 2026 · **Publicado no Radar:** 8 de junho de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Organizações:** IHRU, OHARU — Observatório da Habitação, Arrendamento e Reabilitação Urbana, Quaternaire Portugal, OCDE **Tags:** arrendamento-acessivel, missing-middle, cost-rent, lucro-limitado, rsaa, taxa-de-esforco, parque-publico, terceiro-setor **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/ihru-avaliacao-externa-paa-arrendamento-acessivel/ --- ## O que aconteceu O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e o Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) publicaram, em março de 2026, a avaliação externa do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), executada pela Quaternaire Portugal. O exercício cobre o período de julho de 2021 a junho de 2024 e incide sobre o principal instrumento fiscal de arrendamento acessível da última década — o mesmo universo de mercado que o [relatório do arrendamento habitacional do IHRU e do OHARU](/entradas/ihru-oharu-relatorio-arrendamento-habitacional/) tinha começado a mapear. A avaliação não hesita no diagnóstico. Reconhece uma falha de mercado evidente e a agravar-se, cuja resposta estrutural, afirma, só pode ser uma: *"aumento substancial da oferta de habitação com rendas acessíveis"* à generalidade dos agregados familiares. Importa registar de onde vem a frase. Não de um manifesto de uma organização com causa, mas de um relatório oficial, encomendado pelo Estado ao seu próprio instrumento e conduzido por um avaliador independente. Os dados explicam a severidade do diagnóstico. No período avaliado, quase 35 mil agregados tinham candidatura válida, mas apenas 2,7 por cento dispunham de contrato ativo. A oferta era muito inferior à procura: pouco mais de mil imóveis disponíveis, apenas 52 por cento dos alojamentos com inscrição válida. Ao longo dos três anos, o programa enquadrou cerca de mil contratos — menos de 1 por cento dos mais de 282 mil novos contratos de arrendamento celebrados em Portugal no mesmo período. A oferta concentrou-se na Área Metropolitana de Lisboa e, em menor grau, no Porto, no Algarve e em Coimbra. A avaliação é direta sobre a causa. Identifica o insucesso do modelo de *"plataforma passiva"*: um sistema que se limitava a registar candidatos e proprietários e a aguardar que o encontro entre oferta e procura acontecesse por si. Em larga medida, não aconteceu. O PAA foi entretanto substituído pelo [regime simplificado de arrendamento acessível](/entradas/pacote-fiscal-habitacao-parlamento/), no quadro da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, que autorizou o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal e introduziu também o conceito de *"renda mensal moderada"*. A própria avaliação nota que, com as devidas adaptações, as suas conclusões e recomendações mantêm validade perante o novo regime. ## O que significa para o ecossistema O achado mais relevante para quem pensa a habitação da classe média está na resposta à questão da eficiência. A avaliação conclui que os agregados de rendimento médio-baixo não têm resposta por via do programa. O nível das rendas, ainda que classificadas como acessíveis, exclui à partida uma boa parte deles, por força da taxa de esforço, e a oferta existente acaba por favorecer os escalões de maior rendimento dentro do universo de elegíveis. A consequência é desconfortável: um instrumento desenhado para a acessibilidade serve melhor quem dela precisa menos. É o retrato técnico, em linguagem de avaliação de políticas, daquilo a que a OCDE chama o *missing middle*. No seu [Economic Survey: Portugal 2026](/entradas/oecd-economic-survey-portugal-2026/), a organização reconhece o mesmo vazio — agregados de rendimento médio inelegíveis para habitação social, mas incapazes de aceder ao mercado, num país sem tradição de operadores de [habitação de lucro limitado](/entradas/austria-wgg-ervo-grvo-habitacao-lucro-controlado/). É a [estrutura de propriedade por defeito](/entradas/propriedade-por-defeito/) que mantém o terceiro setor habitacional quase inexistente. As recomendações formais são sobretudo processuais: simplificar e flexibilizar o acesso, encurtar a duração mínima dos contratos, diversificar as garantias — incluindo um fundo público de garantia de rendas que reforça, e não substitui, o incentivo ao senhorio particular —, relançar a comunicação e melhorar a fiscalização. Mas as conclusões apontam para além do instrumento. A avaliação recomenda *"moderar o foco exclusivo na oferta"* assente em incentivos fiscais a proprietários e *"apostar no reforço da oferta de habitação pública, ou com intervenção pública"*, valorizando os programas municipais compatíveis — descritos como extensões locais eficazes, com maior proximidade ao mercado — e a articulação com instrumentos dirigidos à oferta, como o [1.º Direito](/entradas/prr-habitacao-execucao-17-mil-casas/). É de notar que a própria avaliação não trata o arrendamento de longa duração como solução a seguir, mas como instrumento concorrente, mais atrativo do que o PAA e que lhe retira procura. É aqui que a leitura pede um passo crítico. Mesmo quando propõe o *"relançamento"* do programa, a avaliação permanece dentro do paradigma do regime fiscal — o PAA e o seu sucessor. E, quando imagina a oferta nova, ancora-a no balanço público: o IHRU, os municípios, o PRR, o programa 1.º Direito. > Fica por responder a pergunta que condiciona tudo o resto: de onde vem o capital, à escala e com a paciência necessárias, quando o orçamento público não chega para construir a oferta que o próprio diagnóstico exige? Um detalhe revela o limite. Ao ponderar aliviar as condições de acesso, os avaliadores chegam a considerar — e a afastar — a hipótese de uma renda acessível indexada apenas ao mercado, à maneira da *Affordable Rent* britânica. Entre o teto baseado na mediana de mercado e a indexação pura ao mercado, o documento não considera um terceiro caminho: a [renda de custo](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/). Nem teto de mercado, nem preço de mercado, mas um valor definido pelo custo real de operar e manter o edifício, com reinvestimento integral dos excedentes em manutenção e em nova oferta. É a lógica que estabilizou Viena ao longo de mais de quatro décadas e que em Portugal não tem ainda referência consolidada. ## Observação a partir da Fundação Âncora A avaliação faz aquilo a que se propõe, e fá-lo bem: mede um instrumento, conclui que é pertinente mas residual, e aponta a direção — mais oferta, intervenção pública na criação de stock, programas municipais. O que não lhe cabe, por natureza, é resolver o problema de financiamento que essa direção levanta: o reforço da oferta pública que recomenda esbarra no limite do orçamento que o próprio diagnóstico assinala. O vazio estrutural na oferta de habitação acessível — ponto de partida recorrente na leitura da Fundação Âncora — deixa, com este relatório, de ser uma tese a defender e passa a ser um facto reconhecido pela administração. E é aqui que a experiência europeia acrescenta um terceiro vértice ao debate português, preso entre o teto de mercado e a despesa orçamental. Os sistemas que mantiveram parque acessível durável ao longo de décadas — a Áustria do [lucro limitado](/entradas/austria-wifo-impacto-economico-lucro-limitado/), os Países Baixos, a Finlândia — operam com três elementos comuns: capital privado e paciente em vez de despesa pública, [rendas indexadas ao custo](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/) e não ao mercado, e regras vinculativas que retiram os ativos do circuito especulativo de forma permanente. São esses elementos que, em Portugal, estão por instalar — a face invertida da [propriedade por defeito](/entradas/propriedade-por-defeito/) que mantém o terceiro setor habitacional quase inexistente. O diagnóstico oficial está feito; a oferta, essa, ainda está por construir. E a avaliação do PAA ajuda a perceber porquê: a falha não é de reconhecimento técnico nem de direção política — é de um instrumento de financiamento, à escala e com a paciência necessárias, que o balanço público não chega para suprir. --- ## Fontes - **Avaliação Externa do Programa de Apoio ao Arrendamento 2021-2024 — Sumário Executivo** — IHRU e OHARU, execução da Quaternaire Portugal (Março de 2026) https://www.portaldahabitacao.pt/documents/20126/35972/2024-2021_AvalPAA_Sum%C3%A1rio%20Executivo_VFinal_signed.pdf - **OECD Economic Survey: Portugal 2026** — OCDE (Janeiro de 2026) https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-portugal-2026_025b3445-en.html --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*