# ECO sistematiza seis soluções europeias para a crise da habitação, de Paris a Viena, Copenhaga, Wohngeld alemão e APL francês **Acontecimento:** 22 de julho de 2025 · **Publicado no Radar:** 23 de julho de 2025 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Portugal, União Europeia, Áustria, França, Alemanha, Dinamarca **Cidade:** Paris, Viena, copenhaga **Organizações:** ECO **Tags:** lei-sru-franca, quotas-municipais, viena-cost-rent, cooperativas-dinamarca, wohngeld-plus, apl-francia, subsidio-arrendamento, casas-devolutas, limites-rendas, benchmark-europeu, especial-eco, luis-leitao **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/eco-seis-solucoes-europeias-crise-habitacao/ --- ## O que aconteceu A 22 de julho de 2025, o ECO publicou na sua secção Especiais uma peça assinada por Luís Leitão que sistematiza seis soluções europeias aplicadas à crise da habitação, com enfoque em mecanismos que possam inspirar a política habitacional portuguesa. É uma peça de síntese comparativa cuidadosa, cujo valor principal está em agrupar instrumentos dispersos por vários países num único quadro de referência acessível. A contextualização de partida usa indicadores duros do mercado português. No primeiro trimestre de 2025, os preços das casas em Portugal subiram 18,7 por cento, a maior subida em cinco anos, e as rendas dos novos contratos avançaram 10 por cento no mesmo período. Em 2024, 98.657 inquilinos assinaram novos arrendamentos a uma renda mediana de 7,97 euros por metro quadrado, mais 10,5 por cento do que no ano anterior, segundo o INE. Portugal está entre os cinco países da UE com maiores níveis de esforço financeiro das famílias para arrendar. A primeira solução sistematizada é **a quota municipal obrigatória francesa**. A Lei de Solidariedade e Renovação Urbana (SRU) obriga, desde 2000, os municípios com mais de 3.500 habitantes a garantir pelo menos 25 por cento de habitação social até 2025. O incumprimento implica sanções financeiras automáticas e, no limite, intervenção directa do Estado central. Esta abordagem permitiu a Paris e à sua região duplicar o ritmo de construção social (mais de 70 mil casas por ano) e mobilizar terrenos públicos de forma prioritária. A combinação de incentivos, penalizações automáticas e transparência (resultados publicados anualmente) é, para o ECO, o que distingue o modelo francês.

A segunda solução é o modelo de cost-rent austríaco aplicado em Viena. Mais de 40 por cento dos residentes de Viena vivem em habitação de custos controlados, divididos entre habitação municipal directa (cerca de 220 mil unidades) e habitação cooperativa sem fins lucrativos (cerca de 200 mil apartamentos). As rendas são fixadas em função do custo real de construção e manutenção, com financiamento público a longo prazo e regras rígidas que proíbem a especulação. O New York Times classificou Viena como "uma utopia do arrendamento". As listas de espera permaneceram estáveis e as famílias beneficiárias apresentam taxa de esforço inferior à dos países concorrentes.

A terceira é **o modelo cooperativo dinamarquês**. Na Dinamarca, 7 por cento da população vive em habitação cooperativa, e em Copenhaga o valor aproxima-se de um residente em cada três. O modelo permite que os moradores sejam coproprietários, tendo acesso a habitações a preços competitivos com componente social vincada através da partilha de serviços comuns (lavandarias, zonas verdes, espaços comunitários). A quarta é **o subsídio directo ao arrendamento alemão, via Wohngeld Plus**. Em 2024, a Alemanha ampliou o subsídio, que passou a cobrir até 30 por cento da renda e a ser ajustado à categoria do agregado e ao valor de mercado local. A reforma permitiu triplicar o número de beneficiários, passando para 1,4 milhões de lares. O sistema é digitalizado, com rapidez na atribuição e revisão automática do montante em função de variações de rendimentos ou rendas. Dados oficiais apontam para redução considerável da taxa de sobrecarga, sobretudo em cidades de município intermédio e em regiões de pressão moderada. A quinta é **o Aide Personnalisée au Logement francês (APL)**, com orçamento anual próximo de 17 mil milhões de euros, que apoia cerca de 6,5 milhões de arrendatários e compradores de primeira habitação com rendimentos baixos e médios. É um dos maiores programas de subsídio ao arrendamento da Europa em valor absoluto, acumulando com a quota SRU municipal para construir um sistema de apoio em múltiplas camadas. A sexta, referida pelo ECO mas sistematizada noutras análises paralelas (CNN Portugal, agosto 2025), é **o conjunto de instrumentos paralelos de limitação da especulação e mobilização de stock vazio**. Inclui taxas a casas devolutas (aplicadas de forma agressiva na Irlanda), limites a rendas em áreas de maior pressão (modelo irlandês), e regulação de arrendamentos de curta duração (modelo amsterdammês revisto). O ECO fecha com uma leitura crítica sobre Portugal. Do Mais Habitação ao plano Construir Portugal, sucedem-se medidas e debates, mas "milhares de medidas não fazem uma política eficaz se não forem acompanhadas de escala, clareza nos objectivos e execução rigorosa", nas palavras atribuídas a Vera Gouveia Barros. Portugal ficou para trás precisamente na dimensão estruturante: aposta pública consistente, transparência da ação do Estado e sistema institucional que articule níveis de governação e sector privado sem fins lucrativos. ## O que significa para o ecossistema Três leituras relevantes. A primeira é de convergência europeia. As seis soluções sistematizadas têm em comum três atributos que o ECO sublinha implicitamente: escala (ordem de grandeza em milhões de beneficiários ou dezenas de por cento do parque), permanência (instrumentos que operam há décadas e ganham legitimidade institucional), e articulação (combinação explícita entre Estado, municípios, cooperativas, associações sem fins lucrativos, senhorios privados regulados). Portugal tem historicamente falhado nos três: programas de pequena escala, instrumentos temporários, e ausência de ecossistema institucional plural. A segunda é de diagnóstico comparado. A crise habitacional é um problema europeu, não apenas português. A diferença é que países como Áustria, França, Dinamarca e Alemanha têm infraestrutura institucional robusta (cooperativas, associações sem fins lucrativos, mecanismos de subsídio directo) capaz de absorver a pressão. Portugal não. A ausência destas instituições é, em si mesma, uma explicação estrutural da gravidade do problema português, não apenas da sua persistência. A terceira é de aprendizado. Nenhum dos seis modelos é directamente transponível para Portugal em bloco. Mas elementos específicos são reformuláveis: a mecânica de penalização automática do incumprimento municipal (França) é replicável com adaptação à Lei das Finanças Locais; o modelo cooperativo dinamarquês é compatível com o enquadramento jurídico português das cooperativas de habitação; o Wohngeld Plus é análogo ao que o IHRU deveria poder fazer à escala com o Porta 65 alargado. O exercício é de combinação inteligente, não de importação. ## Observação a partir da Fundação Âncora Três leituras directas para a Fundação Âncora. A primeira é de posicionamento. A Fundação Âncora, como operador privado com missão pública, reúne elementos funcionais dos modelos austríaco (cost-rent), dinamarquês (lógica cooperativa, no sentido de propriedade social de longo prazo) e neerlandês (associação sem fins lucrativos com financiamento multicamada). Não copia nenhum deles em bloco. Mas o seu desenho institucional é legível a partir desta tradição europeia consolidada, e isto é uma vantagem comunicativa substancial junto de interlocutores europeus (Comissão, BEI, CEB, Housing Europe). Quando o David Orr, o Bernd Riessland ou o próprio comissário Dan Jørgensen lêem a Fundação Âncora, reconhecem imediatamente a categoria institucional a que ela pertence. A segunda é sobre o que a Fundação Âncora não faz. O especial ECO inclui instrumentos que não são parte do mandato da Fundação: quota municipal obrigatória (competência do Estado e municípios), subsídio directo ao arrendamento (competência do Estado, via IHRU e Porta 65), limites a rendas e taxas a devolutos (competência legislativa do Parlamento e municípios). A Fundação complementa estes instrumentos com stock de arrendamento acessível perpétuo produzido e gerido por si. Não substitui a política pública, habilita-a. A terceira é de síntese. A escala das seis soluções europeias é significativa. Mais de 40 por cento em Viena, 25 por cento obrigatórios em França, 7 por cento em toda a Dinamarca, 1,4 milhões de lares em Alemanha, 6,5 milhões de pessoas em França. Nenhum destes valores é atingível em Portugal no curto prazo. Mas são atingíveis progressivamente, com escala crescente, se o ecossistema institucional se formar. A Fundação Âncora, com um target inicial de 500 unidades em cinco anos em Lisboa, é um ponto de partida deliberadamente calibrado para ser exequível, não ambicioso. A ambição a longo prazo é que se formem múltiplas Fundações Âncora equivalentes, associações de lucro limitado, cooperativas de nova geração, com stock acumulado relevante ao nível nacional. O especial ECO ajuda a tornar este horizonte institucional legível e verificável. O Radar continuará a acompanhar análises sistemáticas deste tipo, tanto da imprensa portuguesa especializada como de publicações europeias como Housing Europe, CECODHAS ou OCDE, que constituem referência técnica para a literacia habitacional em Portugal. --- ## Fontes - **Seis soluções europeias para desamarrar os nós da crise na habitação em Portugal** — ECO (22 de julho de 2025) https://eco.sapo.pt/especiais/seis-solucoes-europeias-para-desamarrar-seis-nos-da-crise-na-habitacao-em-portugal/ - **Crise da habitação não afeta apenas Portugal. Conheça as medidas que estão a ser seguidas em 10 países** — CNN Portugal (1 de agosto de 2025) https://cnnportugal.iol.pt/casas/habitacao/crise-da-habitacao-nao-afeta-apenas-portugal-conheca-as-medidas-que-estao-a-ser-seguidas-em-10-paises-com-o-mesmo-problema/20250801/6882509dd34ef72ee448b15f --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*