# A renda austríaca: cost-rent, base-rent e revolving fund **Acontecimento:** 30 de abril de 2026 · **Publicado no Radar:** 30 de abril de 2026 **Categoria:** Benchmark Internacional **País:** Áustria **Cidade:** Viena **Organizações:** gbv **Tags:** cost-rent, revolving-fund, kostenmiete, grundmiete, vermoegensbindung, lpha, lucro-limitado, wgg, ervo **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/ --- A renda nas associações austríacas de lucro limitado constrói-se a partir do custo, não do mercado. Notavelmente, a renda baixa quando os empréstimos terminam, em vez de subir. Este movimento, e a conversão dos excedentes em capital reinvestido, é o mecanismo que sustenta a oferta intergeracional de habitação acessível na Áustria. Um working paper do CIRIEC, da autoria de Gerald Koessl, da federação austríaca GBV, descreve a aritmética em detalhe. A discussão pública sobre o sistema austríaco resume-se quase sempre ao titular: cost-rent, lucro limitado, vinte por cento do parque. A mecânica que torna o titular possível é raramente examinada. O Koessl 2022 percorre o cálculo passo a passo. Vale a pena fazer o exercício. ## A aritmética da renda em duas fases A renda austríaca tem duas fases sucessivas, definidas no Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, o WGG. Durante 30 a 40 anos após a conclusão de um edifício, enquanto os empréstimos públicos e bancários estão a ser amortizados, vigora a Kostenmiete: a renda de custo, calculada para recuperar exatamente os encargos do edifício, sem profit-margin. Quando os empréstimos terminam, o edifício transita para a Grundmiete: a renda de base, fixada por lei em 1,95 euros por metro quadrado em Abril de 2022, indexada ao IPC bienalmente. Em termos práticos, a renda bruta de um edifício novo em Viena, no exemplo do paper, é de 8,78 euros por metro quadrado. Após o repagamento integral dos empréstimos, desce para 7,76 euros. Para um T2 de 70 metros quadrados, a diferença é de 71 euros por mês. A redução é estrutural, não negociada, e é o que torna o setor austríaco distinto: o tempo trabalha a favor do inquilino. A renda na fase Kostenmiete reconstrói-se a partir de oito componentes definidos no Entgeltrichtlinienverordnung, o ERVO. Pode ler-se em três camadas funcionais. A camada de financiamento agrega as prestações e juros dos empréstimos públicos, dos empréstimos bancários, e o juro até 3,5 por cento sobre o capital próprio do operador, eventualmente acrescida da renda do solo (Baurechtszins) quando o terreno é arrendado em vez de comprado. O peso desta camada na renda decresce ao longo do ciclo, à medida que os empréstimos vão sendo amortizados. A camada de manutenção é o fundo de conservação e valorização (EVB), entre 0,53 e 2,13 euros por metro quadrado consoante a idade do edifício, fundo segregado por edifício, sem cross-subsidisation entre prédios. Cresce com a idade do edifício, e os fundos não utilizados em vinte anos têm de ser devolvidos aos inquilinos, com juro. A camada operacional inclui os custos administrativos, fixados em 248,16 euros por fogo e por ano para arrendamento (valores de Abril de 2022, indexados anualmente), uma reserva até 2 por cento das despesas anteriores, os encargos correntes (Betriebskosten) por catálogo taxativo do Mietrechtsgesetz, e o IVA a 10 por cento. Os números do paper, reportados ao Bauträgerwettbewerb da Wohnfonds Wien, fixam o custo total típico de uma promoção em 2.300 euros por metro quadrado: 2.000 de construção e 300 de solo. A mistura de financiamento típica vienense reparte-se em 26 por cento de empréstimo público a 1 por cento de juro, 56 por cento de empréstimo bancário a 2,5 por cento, 15 por cento de capital próprio do operador remunerado a 3,5 por cento, e 3 por cento de contribuição inicial do inquilino, devolvida no fim do contrato com depreciação anual de 1 por cento. Sobre esta base, a renda bruta na fase Kostenmiete é de 8,78 euros por metro quadrado. Para o T2 de 70 metros quadrados, isto significa 614,60 euros por mês, dos quais 0,80 correspondem ao IVA, 1,70 a Betriebskosten, e o restante à recuperação dos custos de financiamento, manutenção e administração. Após o repagamento integral dos empréstimos, a renda passa a ser composta apenas pelo Grundmiete legal, pelo juro sobre capital próprio investido em solo, pelo EVB envelhecido, pelos custos operacionais e pelo IVA. O resultado é 7,76 euros por metro quadrado, ou 543,20 euros para o mesmo T2. Uma redução de cerca de 11 por cento, sem reentrada nas condições de mercado.

Esta é a aritmética concreta que sustenta o argumento mais geral, frequentemente ouvido sem detalhe: na Áustria, a renda baixa com o tempo.

## O revolving fund O Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz codifica a Vermögensbindung: o capital próprio acumulado pela associação está afeto por tempo indefinido à habitação, em lógica de equilíbrio intergeracional. O excedente forma-se, dentro do regime de cost-recovery, em duas zonas legítimas. A primeira é o juro sobre capital próprio investido, até 3,5 por cento, único componente que se mantém em ambas as fases da renda. A segunda é o diferencial entre cost-rent e Grundmiete a partir do momento em que os empréstimos terminam, isto é, o que continua a ser cobrado para além daquilo que o edifício efetivamente custa a operar. As duas zonas geram fluxos modestos a cada edifício. Em conjunto, ao longo das décadas, constituem o motor financeiro da expansão setorial. O excedente reentra obrigatoriamente em construção nova ou em renovação, monitorizado pela auditoria setorial dupla, do Revisionsverband e da Aufsichtsbehörde regional, pelo que sair do circuito é, na prática, impossível. O resultado: o setor austríaco entrega entre 13.000 e 19.000 fogos por ano, em média de cinco décadas. Cada euro investido no sistema financia, ao longo do tempo, mais de um edifício. ## Ancoragem a partir da Fundação Âncora A arquitetura cost-rent serve diretamente os princípios estatutários da Fundação Âncora. A Renda de Custo, princípio com consequência jurídica direta, replica a lógica Kostenmiete: recuperação de custos, sem profit-margin, com tecto de remuneração do capital. O Reinvestimento Integral é o equivalente funcional da Vermögensbindung. O instrumento é diferente, intransacionabilidade estatutária e cláusulas contratuais inscritas nos contratos-quadro com operadoras parceiras, em vez de lei setorial vinculativa erga omnes. O efeito visado é o mesmo: o excedente fica no sistema. A diferença substantiva está na arquitetura financeira. O ciclo Kostenmiete-Grundmiete austríaco depende de empréstimos públicos a juro abaixo do mercado, hoje em torno de 1 por cento em Viena. A arquitetura financeira de referência da Fundação Âncora substitui parcialmente esta camada por instrumentos de mercado em condições não distorcidas: Notas de Impacto Social com estrutura bullet, financiamento BEI e CEB com garantia soberana, e InvestEU/FEI via banca, com um custo médio ponderado do capital, em cenário multilayer, em torno de 1,8 por cento. O modelo de referência aponta para um Debt Service Coverage Ratio acima de 1,3 vezes em cenário conservador, sem subsídio operacional explícito, e um excedente recorrente, na fase pós-amortização, que alimenta a vinculação patrimonial. A consequência é que a Fundação Âncora replica o resultado social do regime austríaco, renda recuperadora de custo e reinvestimento integral, partindo de uma arquitetura de capital privado com missão pública e sem despesa orçamental direta. O modelo austríaco é a referência empírica que mostra que a aritmética se sustenta no longo prazo. O modelo Fundação Âncora é a tradução portuguesa que dispensa o subsídio operacional direto.

Os efeitos macroeconómicos deste modelo, com o detalhe quantitativo da poupança em apoios à renda e do contributo para o PIB, estão tratados na entrada autónoma do Radar Âncora sobre o estudo WIFO 2021.

--- ## Fontes - **The system of limited-profit housing in Austria: cost-rents, revolving funds, and economic impacts** — Gerald Koessl, CIRIEC Working Paper No. 2022/04 (2022) https://www.ciriec.uliege.be/wp-content/uploads/2022/11/WP2022-04.pdf - **Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), BGBl. Nr. 139/1979, versão consolidada** — Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Bundeskanzleramt Österreich (2022) https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509 - **Entgeltrichtlinienverordnung 1994 (ERVO), BGBl. Nr. 924/1994, versão consolidada** — Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Bundeskanzleramt Österreich (2023) https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10012450 - **Bauträgerwettbewerbe — orientações de cálculo de Betriebskosten** — Wohnfonds Wien (2022) https://www.wohnfonds.wien.at/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*