# Cadernos de Urbanismo da APU: um número inteiro sobre habitação **Acontecimento:** 12 de julho de 2026 · **Publicado no Radar:** 14 de julho de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Cidade:** Lisboa **Organizações:** APU, Associação Portuguesa de Urbanistas, Instituto Superior Técnico, CiTUA (Centro de Inovação em Território, Urbanismo e Arquitetura), Câmara Municipal de Lisboa, Área Metropolitana de Lisboa, IHRU, Governo Português **Tags:** area-metropolitana-lisboa, ppp, missing-middle, arrendamento-acessivel, lei-dos-solos, precos-habitacao, parque-publico, elasticidade-da-oferta, escassez-mao-de-obra, captura-de-valor-do-solo **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/apu-cadernos-urbanismo-habitacao/ --- ## O que aconteceu A Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) publicou, em julho de 2026, o sétimo número da sua revista *Cadernos de Urbanismo*, integralmente dedicado à habitação. Coordenado por Fernando Nunes da Silva e José Antunes Ferreira, o número reúne doze textos de professores universitários, ex-governantes, técnicos municipais e investigadores, e assume no editorial uma intenção declarada: recusar a leitura de que as duas grandes famílias de políticas — estímulo à produção privada por via fiscal, de um lado; retoma da produção pública e controlo de preços, do outro — sejam antagónicas em vez de complementares. O contributo mais denso em dados é de **Manuel Caldeira Cabral**, ex-ministro da Economia, que lê a crise atual como sequela de uma crise anterior, a da construção. Recorda que em 2025 os preços da habitação subiram 17,6 por cento (Índice de Preços da Habitação do INE), acelerando para 18,9 por cento no quarto trimestre, e que Portugal foi, na última década, o país da UE27 onde as casas mais subiram, mais do que duplicando em termos reais. A raiz, argumenta, está na oferta: a produção caiu de cerca de 85 mil fogos por ano (1995-2007) para 8 mil (2013-17), recuperando apenas para cerca de 30 mil em 2025 — um terço da média anterior à crise. Entre 2011 e 2015 fecharam mais de cinco mil empresas de construção e o setor passou de mais de 600 mil para menos de 300 mil trabalhadores, uma capacidade destruída de forma estrutural que não se reconstrói no prazo de uma legislatura. Daí a sua tese central: sem reforço de capacidade — formação, imigração qualificada, financiamento às empresas, construção modular — nem [a simplificação do licenciamento](/entradas/dl-108-2026-rjue-comunicacao-previa-cedencias/) nem [o IVA a 6 por cento](/entradas/promotor-camara-municipal-majoracao-iva/) produzem o dobro das casas no ano seguinte.

As medidas do lado da procura foram, escreve Caldeira Cabral, as menos interessantes: nos últimos três anos as vendas a não residentes caíram e o alojamento local em Lisboa é hoje menor do que em 2019 — e, ainda assim, os preços aceleraram em 2024 e 2025.

**J. Alberto Rio Fernandes**, catedrático da Universidade do Porto, arruma as causas em quatro: a casa transformada em ativo financeiro, a liberalização do arrendamento pela «Lei Cristas» (Lei n.º 31/2012), a cidade cada vez mais ocupada por não residentes (82,1 milhões de dormidas em 2025, o equivalente a 584 mil pessoas presentes em cada dia além dos residentes) e o aumento da imigração. Sublinha que o parque público continua nos [2 por cento do total](/entradas/propriedade-por-defeito/), um dos [mais baixos da Europa](/entradas/housing-europe-state-of-housing-portugal/), e que quase nenhum município usa a faculdade legal de agravar seis vezes o IMI sobre prédios devolutos. **A política de solos ocupa o centro técnico do número.** Beatriz Condessa e Ana Morais de Sá (Instituto Superior Técnico / CiTUA) percorrem um século de legislação, de 1934 ao «Simplex urbanístico», para mostrar como a dissociação histórica entre política de solos e política de habitação — e a apropriação privada das mais-valias urbanísticas geradas por decisão pública — deixou o país sem instrumentos territoriais eficazes. Cristina Cavaco (Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa) faz a análise jurídica da **Carta Municipal de Habitação** criada pela Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019): não sendo um instrumento de gestão territorial, não tem eficácia direta sobre os particulares, mas auto-vincula o município e fundamenta as decisões de [reclassificação e uso do solo nos planos](/entradas/coimbra-suspensao-pdm-habitacao-acessivel/). O ponto é decisivo e contraintuitivo — disponibilizar mais solo urbano não baixa automaticamente os preços, porque o mercado de solos é estruturalmente imperfeito e movido por expectativas de valorização. O texto assenta no *Guia de Elaboração das Cartas Municipais de Habitação* financiado pela Área Metropolitana de Lisboa. **O contributo mais operacional é de Ricardo Veludo**, coordenador da equipa de missão do Programa de Renda Acessível (PRA) de Lisboa entre 2015 e 2019. O PRA nasceu de um diagnóstico que quantificou o [*missing middle*](/entradas/necessidade-habitacao-acessivel-concelho/): em 2017, a habitação em Lisboa era inacessível para os agregados abaixo do percentil 80 de rendimento, com uma procura potencial de 16 mil famílias. A resposta foi um modelo de **concessão de obra pública** aplicado à habitação — solo público mobilizado pelo município, projeto, execução e exploração transferidos para o concessionário por décadas, e reversão dos fogos de renda acessível para o património público no fim do prazo. A renda não devia ultrapassar [35 por cento do rendimento disponível](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/); entre 30 e 40 por cento dos fogos eram colocados a preço de mercado para [equilibrar financeiramente cada operação](/entradas/section-106-subsidiacao-cruzada-operador-receptor/). O programa abrangia 16 localizações, com mais de 5 mil fogos acessíveis e 2 mil a mercado. O valor do texto de Veludo está, porém, no catálogo de bloqueios que expõe: a recusa inicial de visto do Tribunal de Contas (2019), revertida em recurso cerca de um ano depois; a pandemia; a subida dos custos de materiais com a guerra na Ucrânia; a recusa de financiamento do IHRU numa das operações; e o incumprimento do próprio município na desocupação de um dos terrenos. Duas concessões chegaram a ser adjudicadas (Rua de São Lázaro e Rua Gomes Freire) e nenhuma avançou. É uma anatomia rara de por que razão um bom modelo pode não produzir uma única casa. O número inclui ainda leituras mais críticas e conceptuais: Jorge Gonçalves (IST/CiTUA) aplica a *justiça espacial* à Área Metropolitana de Lisboa e propõe o conceito de «gentrificação invertida» — a resistência de bairros privilegiados à instalação de habitação acessível; Simone Tulumello (ICS-ULisboa) analisa o «revanchismo da propriedade» e o enfraquecimento jurisprudencial do direito à habitação face ao direito de propriedade; e António Gori (ICS-ULisboa) traça a história da associação Habita e do movimento pelo direito à habitação. Numa nota institucional, o presidente da APU assinala que Lisboa acolhe, no LNEC, de 11 a 13 de novembro de 2026, a 15.ª Bienal das Cidades e dos Urbanistas da Europa (ECTP-CEU), subordinada ao tema *The Lens of Time in Spatial Planning*. ## O que significa para o ecossistema Três leituras. **A primeira é de convergência.** Quando um número inteiro da revista dos urbanistas portugueses — uma comunidade profissional distinta da dos economistas, dos banqueiros ou dos ativistas — coloca a política de solos, a capacidade do setor da construção e o desenho do habitat no centro do problema habitacional, o debate português amadurece. A mensagem transversal é que a habitação não se resolve só do lado da procura, nem só com mais metros quadrados de solo urbano, mas com instrumentos territoriais que orientem *onde*, *para quem* e *a que preço* se constrói. É a mesma direção do [Economic Survey da OCDE](/entradas/oecd-economic-survey-portugal-2026/) e das [vozes académicas que se têm multiplicado sobre a matéria](/entradas/iscte-108-vozes-pela-habitacao/), agora subscrita pela profissão que faz os planos. **A segunda é instrumental, e é a mais útil.** Dois dos textos não são diagnóstico, são ferramentas. A Carta Municipal de Habitação, tal como Cavaco a lê, é o dispositivo que permite a um município traduzir uma carência habitacional territorializada em decisões de solo — condicionar operações urbanísticas, fixar quotas de custos acessíveis, fundamentar a reclassificação. E o modelo de concessão do PRA é o precedente português mais próximo de uma [parceria público-privada de arrendamento acessível com reversão para o público](/entradas/municipios-habitacao-permanentemente-acessivel/): solo público, capital e execução privados, renda regulada. Para quem quer produzir stock acessível à escala, estes dois textos valem mais do que qualquer editorial. **A terceira é o custo do que ficou por fazer.** O catálogo de bloqueios do PRA é o aviso mais valioso do número. Um modelo tecnicamente sólido, aprovado com apoio transversal na assembleia municipal, não produziu uma casa por causa de fricções institucionais — o tempo do Tribunal de Contas, a recusa de financiamento público, o incumprimento municipal na entrega dos terrenos. Qualquer operador que pretenda replicar o modelo tem aqui, de graça, o mapa das minas. E o pano de fundo mantém-se: 2 por cento de parque público, [preços em máximos sucessivos](/entradas/idealista-novo-recorde-precos-casa-portugal/) e um quadro jurídico que, como nota Tulumello, tem privilegiado a propriedade sobre o direito a habitar. ## Observação a partir da Fundação Âncora Este número é relevante para a Fundação Âncora porque descreve, com rigor técnico e a partir de quem esteve lá, o terreno exato em que a Fundação se propõe operar. O modelo do PRA é, na sua estrutura, muito próximo da lógica da Fundação: mobilizar solo que fica fora do mercado, atrair capacidade de execução e capital privado, e manter a renda regulada e a acessibilidade para lá de um prazo, com [reversão do edificado para uma finalidade permanente](/entradas/acessibilidade-permanente-vs-prazo/). A diferença de veículo — concessão municipal, num caso; operador de terceiro setor, no outro — não apaga a semelhança do princípio. Por isso o catálogo de bloqueios de Veludo não é, para a Fundação, história de um programa alheio: é uma lista de verificação. O tempo dos vistos, a bancabilidade das operações, a fiabilidade do financiamento público, a consignação atempada dos terrenos pelo município — cada um destes pontos é um risco a desenhar de origem em qualquer parceria que a Fundação venha a estruturar com autarquias. A Carta Municipal de Habitação merece atenção pela mesma razão. É o instrumento pelo qual um município pode criar a base fundiária de habitação permanentemente acessível — e é aí, na fundamentação técnica de uma carência e na tradução para o [plano territorial](/entradas/coimbra-suspensao-pdm-habitacao-acessivel/), que uma iniciativa de terceiro setor pode dialogar com o poder local. A leitura de Condessa e Sá sobre a apropriação privada das mais-valias urbanísticas reforça, do lado do diagnóstico, o argumento a favor de manter o solo fora do mercado, através do [direito de superfície e de mecanismos de captura de valor](/entradas/propriedade-por-defeito/). Há uma nota de honestidade a fazer. Boa parte deste número é diagnóstico e crítica — necessários, mas insuficientes. O que falta ao ecossistema, e é precisamente o espaço que a Fundação reivindica, é a conversão do diagnóstico em execução durável: transformar solo, instrumentos e capital em casas que continuem acessíveis daqui a uma geração. É significativo, por fim, que Sílvia Jorge assine o seu texto a partir de um «observatório da habitação»: o *Observatório Âncora* previsto no Manifesto da Fundação encontra neste número — e no [tecido académico do IST/CiTUA, do ICS e da FAUL](/entradas/planapp-science4policy-policy-briefs-habitacao/) que o alimenta — os interlocutores naturais com quem articular investigação aplicada. A 15.ª Bienal Europeia dos Urbanistas, em Lisboa em novembro, será uma boa ocasião para o fazer. --- ## Fontes - **Cadernos de Urbanismo, n.º 7 — número dedicado à habitação (revista da Associação Portuguesa de Urbanistas, ISSN 2184-6456)** — Associação Portuguesa de Urbanistas (edição da Fundação Serra Henriques) (julho de 2026) https://apu.pt/wp-content/uploads/2026/07/cadernos_do_urbanismo_2026.pdf - **Publicações e Documentos** — Associação Portuguesa de Urbanistas (consultado em julho de 2026) https://apu.pt/publicacoes/ - **O sétimo número da revista Cadernos de Urbanismo da APU é dedicado ao tema da habitação (anúncio)** — Fórum das Cidades (julho de 2026) https://www.facebook.com/forumdascidades/posts/1460051866162153/ --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*