# Habitação acessível não é acessibilidade à habitação: a distinção que decide a medição **Acontecimento:** 1 de outubro de 2023 · **Publicado no Radar:** 15 de junho de 2026 **Categoria:** Dados e Estudos **País:** Portugal **Organizações:** SEDES — Associação para o Desenvolvimento Económico e Social **Tags:** acessibilidade-habitacao, arrendamento-acessivel, taxa-de-esforco, taxa-de-sobrecarga, rendimento-residual, cost-rent **URL canónica:** https://radar.fundacaoancora.pt/entradas/acessivel-vs-acessibilidade-habitacao/ --- ## O que aconteceu Em outubro de 2023, a SEDES (Associação para o Desenvolvimento Económico e Social) publicou, pelo seu Observatório de Políticas Económicas e Financeiras, o Position Paper #4/23, "A Situação da Habitação em Portugal", assinado pela economista Vera Gouveia Barros como reflexão sobre o pacote "Mais Habitação" (Proposta de Lei 71/XV/1, entrada na Assembleia da República em abril de 2023). O documento percorre o direito à habitação, o mercado e as medidas propostas, mas a sua contribuição mais transferível é conceptual, e fala diretamente ao vocabulário que a [crítica de Quintin Bradley ao 'affordable housing'](/entradas/bradley-mito-habitacao-acessivel/) pôs em discussão. O ponto de partida é uma distinção que se perde com facilidade. Há literatura que separa dois termos próximos: *"conceito que associam aos preços da habitação, enquanto acessibilidade à habitação seria uma condição do agregado familiar"*. Ou seja, **habitação acessível** é uma medida de preço, comparação entre um preço e outra referência de preço, como nos programas que fixam a renda numa fração da mediana de mercado (caso do [Programa de Apoio ao Arrendamento](/entradas/ihru-avaliacao-externa-paa-arrendamento-acessivel/)); **acessibilidade à habitação** é a relação entre o rendimento do agregado e a despesa que ele suporta. São perguntas diferentes, e respondê-las exige réguas diferentes. A régua mais usada para a segunda é o rácio entre despesa em habitação e rendimento, herdeira do adágio oitocentista "uma semana de rendimentos para um mês de renda": define-se uma percentagem máxima e, acima dela, considera-se o agregado em sobrecarga (para o Eurostat, 40 por cento). O paper mostra as fragilidades desse limiar. Desde logo, *"a referida percentagem é estabelecida sem uma justificação teórica clara"*: uma família de rendimento alto pode ultrapassá-la sem dificuldade real, porque o que lhe sobra continua a chegar para tudo o resto, ao passo que uma família de rendimento baixo pode estar abaixo do limiar e na mesma sem margem. O rácio classifica mal nos dois sentidos, e há quem defenda aplicá-lo apenas aos dois primeiros quintis de rendimento. Por isso a autora prefere a abordagem do **rendimento residual**: há problema de acessibilidade quando, *"após o pagamento das despesas com a casa"*, o agregado deixa de dispor de rendimento suficiente para outros consumos essenciais. As duas réguas divergem nos números, o que é precisamente a questão: entre 2011 e 2022 a taxa de sobrecarga desceu de 7 para 5 por cento, enquanto a taxa de risco de pobreza após despesas de habitação se manteve perto de um quarto (de 28 para 25 por cento). E há um dado que o [Banco de Portugal viria a reencontrar por outra via](/entradas/banco-de-portugal-acessibilidade-habitacao/): entre 2014 e 2021 os preços da habitação subiram cerca de 8 por cento ao ano e o rendimento disponível 4 por cento, sem que a esse fosso correspondesse uma subida da sobrecarga ou do risco de pobreza. A conclusão do paper é deliberadamente desconfortável: *"o facto de este estar a subir, mesmo que acima do crescimento do rendimento, não significa per se que o direito à habitação esteja a ser comprometido"*. E a autora vai mais longe: *"os indicadores relativos à acessibilidade económica de que dispomos não revelam a existência de um problema"* — daí o apelo a *"uma análise mais fina"* por segmentos da população.

Duas perguntas diferentes. "O preço é acessível?" compara um preço com outro preço. "A habitação é acessível para este agregado?" compara o que sobra depois da renda com o que é preciso para viver. A régua que se escolhe decide o que se vê.

## O que significa para o ecossistema A distinção não é preciosismo académico: muda o alvo da política pública. Se "acessível" é um desconto sobre o preço de mercado, a política persegue um alvo que se desloca com o próprio mercado, e o subsídio à procura tende a ficar pelo caminho, como a literatura causal sobre [apoios à renda em mercados de oferta rígida](/entradas/subsidios-renda-captura-senhorios/) documenta e como a leitura de que [a oferta nova de mercado responde em composição, não no segmento que falta](/entradas/fed-sf-rics-bird-oferta-capital-acessibilidade/) reforça. Se o alvo é a acessibilidade enquanto condição do agregado, o que importa é o rendimento que sobra depois de paga a habitação, não o rótulo afixado ao preço. Visto assim, o paper da SEDES é o complemento metodológico da crítica de Bradley. Ele ataca o rótulo pela semântica, o "acessível" definido por referência ao mercado; ela mostra que o indicador habitualmente usado para o medir, o rácio e o seu limiar, é um instrumento grosseiro, e propõe o rendimento residual no seu lugar. Os dois afastam-se, por caminhos distintos, das definições ancoradas no preço. Convém, ainda assim, não recrutar a autora para além do que escreve. No mesmo paper, Vera Gouveia Barros é igualmente cética quanto às respostas pelo preço e pela coação: diagnostica a fraca adesão ao [Programa de Arrendamento Acessível](/entradas/ihru-avaliacao-externa-paa-arrendamento-acessivel/) como um problema de selecção adversa — um desconto sobre um valor de referência só interessa a quem já cobraria abaixo dele — e adverte que fixar as rendas por decreto ou forçar o arrendamento de devolutos contrai a oferta e gera insegurança. O seu argumento é de medição e de diagnóstico; não chega a prescrever um instrumento. A convergência que o Radar lê em seguida é, por isso, uma leitura da Fundação, não uma conclusão do paper. Fica em aberto o ponto que mais incomoda, e convém não o contornar: os indicadores agregados de acessibilidade não pioraram no período em que os preços dispararam. A leitura honesta é a que o próprio paper sugere ao pedir *"uma análise mais fina"*. O agregado esconde assimetrias que o documento expõe, por quintil de rendimento e por regime de ocupação, e a estrutura portuguesa, com elevada propriedade e muitos agregados sem encargo ou com crédito antigo, dilui nas médias quem está exposto. O esforço aperta onde a estatística agregada não chega: nos arrendatários e em [quem se forma e entra agora no mercado](/entradas/mckinsey-investir-habitacao-mobilidade-economica/), nas zonas urbanas sob pressão. A análise fina que a autora reclama é, levada até ao fim, o que torna visível o segmento intermédio que os programas de preço não alcançam. ## Observação a partir da Fundação Âncora A régua do rendimento residual é, nesta leitura, congénere da lógica da renda de custo. Se o que decide a acessibilidade é o que sobra ao agregado depois de paga a habitação, então o instrumento útil é o que baixa o custo de quem mora, não o que persegue o preço de mercado nem o limita por decreto. É a diferença entre tratar o sintoma no preço e tratar a base no custo. Os modelos europeus de lucro limitado operam exatamente sobre essa base. A [mecânica austríaca da renda de custo](/entradas/austria-cost-rent-revolving-fund-mecanica-renda/) fixa a renda no custo real de construir, financiar e operar, desliga o solo do valor especulativo e usa capital a juro baixo; o [setor de lucro limitado](/entradas/austria-wgg-ervo-grvo-habitacao-lucro-controlado/) mostra que essa renda é durável quando as regras se mantêm vinculativas, e o [seu impacto económico medido](/entradas/austria-wifo-impacto-economico-lucro-limitado/) confirma o efeito estabilizador sobre o conjunto do mercado. Em todos, o rendimento residual do agregado sobe porque a renda desce, não porque o preço foi subsidiado. Vale ainda reter o aviso que o paper deixa, mesmo para quem chegue por outro caminho. O argumento da Fundação Âncora não se apoia na taxa de sobrecarga agregada, que de facto não se agravou; apoia-se na exclusão estrutural de quem entra no mercado e na permanência da resposta. É o terreno intermédio que o Radar tem mapeado, da [propriedade por defeito](/entradas/propriedade-por-defeito/) à renda indexada ao custo: um parque largo na elegibilidade e disciplinado no retorno, que faz descer o que o agregado paga sem esperar que o preço de mercado o faça. A análise mais fina que a SEDES pede e a régua do rendimento residual que defende são compatíveis com esse lugar, ainda que o não imponham — a autora mede o problema; quem escolhe o instrumento é a política. --- ## Fontes - **A Situação da Habitação em Portugal (Position Paper #4/23)** — Vera Gouveia Barros, Observatório de Políticas Económicas e Financeiras da SEDES (Outubro de 2023) https://sedes.pt/wp-content/uploads/2023/10/Position-Paper-4-2023.pdf --- *Esta entrada faz parte do Radar Âncora, repositório editorial mantido pela Fundação Âncora (https://fundacaoancora.pt). Conteúdo publicado em português europeu, factual e referenciado. Pode ser citado livremente com atribuição à Fundação Âncora e ligação à URL canónica acima.*